不動産の売買

不動産売買の登記とは？

不動産の売買は、大きな財産が動く重要な取引です。そのため、登記手続きを正確に行うことが求められます。

不動産売買の登記とは、売買契約が成立した後、新しい所有者へ不動産の権利を移転するための手続きのことを指します。

買主が売買代金を支払ったらあまり時間を空けずに登記申請をしなければなりません。

金融機関の融資があった場合はその担保権設定の登記申請も同時におこないます。

本コラムでは、不動産売買における登記の流れ、関係する法律、発生する税金、そして当事務所の特徴について解説します。

一般的な不動産売買の流れ

不動産の売買は、以下のような流れで進められます。

1. 事前調査（行政チェック・測量）

不動産の取引には、対象不動産の正確な情報を把握するための調査が不可欠です。

法務局での登記簿謄本確認：権利関係や抵当権等の有無を確認。

役所での調査：都市計画法、建築基準法、その他制限の有無を確認。

境界確認・測量（必要に応じて）：特に土地取引では、隣地との境界確認が重要です。

2.売買契約の締結

売主と買主が合意し、売買契約書を締結します。この契約には、売買代金、引渡し条件、違約条項などが明記されます。当事務所では、売買契約書の作成支援も行っております。

3. 金融機関への融資申し込み

買主が住宅ローンなどの融資を利用する場合、金融機関に申し込みを行います

• 事前審査：買主の収入や信用情報を基に、金融機関が融資の可否を判断。
• 本審査：物件の評価や契約内容を踏まえ、融資額や金利などが決定。
• 融資契約の締結：本審査が通れば、金融機関と正式な融資契約を締結。

4. 重要事項説明

宅地建物取引士が仲介に入っている場合には、買主に対して物件の権利関係や法的規制などを説明します。

これにより、買主が物件のリスクを理解し、納得した上で取引を進めることができます。

5. 売買代金の決済・融資実行・不動産の引渡し・所有権移転登記申請

• 売主・買主・司法書士（仲介がいる場合は不動産業者も）が一か所に集まり、司法書士が登記関係の書類はそろっているかチェックします。そして売主買主の本人確認・意思確認をします。

• 当人たちに間違いなく、そして書類がそろっているなら、司法書士が「実行」の許可を出すことで、買主の住宅ローンなどの融資が、いったんは、買主の口座へ振り込まれます。

• 買主が売買代金全額を支払い、売主から買主へ所有権が移転します。

• 買主へ鍵や関係書類が引き渡され、この日の取引は終了となり解散します。

• その後、司法書士が、前もって金融機関から預かった登記の書類を使い、所有権移転登記とともに抵当権設定登記を連件で申請します。

• ２～３週間後、登記の審査が完了すると、買主も金融機関もその権利が対抗要件（民法177条）を備えることになり、これにて一件落着です。

• 登記申請から３週間から１か月後に、司法書士事務所から新たな登記識別情報や完了後の登記簿謄本が届き、終了となります。

関係する法律と税金

不動産売買の際には、以下の法律や税金が関係します。

関係する法律

• 不動産登記法：所有権移転登記を行うための法律。
• 宅地建物取引業法：不動産取引に関する規定。
• 都市計画法・建築基準法：土地や建物に適用される規制。

発生する税金

• 登録免許税：所有権移転登記にかかる税金（通常、売買価格の2%）。
• 不動産取得税：不動産を取得した際に発生（都道府県税）。
• 譲渡所得税（売主）：不動産売却による利益に課税。
• 固定資産税：所有者が毎年納付する税金。

不動産売買契約書の主要条項

不動産売買契約書には、取引を円滑に進めるための重要な条項が含まれています。以下に主要な条項について解説します。

1. 手付金に関する条項

手付金は、契約の成立を示す証拠として買主が売主に支払う金額です。手付には解約手付の性質があり、

• 買主が契約を解除する場合：手付金を放棄することで解約可能。
• 売主が契約を解除する場合：買主に手付金の倍額を支払うことで解約可能。

2. 危険負担に関する条項

契約締結後、引渡し前に火災や災害で物件が滅失・損傷した場合の責任を定める条項です。通常、

• 引渡し前の事故：売主が負担し、契約解除が可能。
• 引渡し後の事故：買主が負担。

3. 契約不適合責任に関する条項

売主は、契約内容に適合しない物件を引き渡した場合、一定期間責任を負います。

• 期間：民法では引渡し後1年。よくある売買契約書では3か月。売主が宅建業者の場合は2年以下は不可。
• 補償内容：補修・代金減額・契約解除。

4. その他の重要条項

• 引渡し時期：所有権移転と同時に行う場合が多い。
• 違約金の設定：契約違反時のペナルティ。
• 公租公課の負担：固定資産税や管理費の精算方法。

当事務所の特徴

1. 地面師対策も万全

近年、不動産取引における詐欺被害が増えています。当事務所では、売主・買主の本人確認を徹底し、地面師対策を実施しています。

2. 売買契約書の作成支援

不動産売買は契約内容が非常に重要です。当事務所では、契約書の作成をサポートし、契約上のリスクを回避します。

3. スムーズで親切な対応

司法書士が丁寧にサポートし、初めて不動産を売買される方でも安心して手続きを進められるようサポートします。

まとめ

不動産売買の登記は、法律や税金が関係し、慎重に進める必要があります。

弊所では、登記手続きだけでなく、売買契約書の作成や地面師対策もサポートしております。不動産売買に関するご相談は、お気軽にお問い合わせください。